【擎森设计】中古屋翻新5大隐藏关键曝光！8成签约前看不出来 资深设计师：这笔基础工程费用最常被低估

本文由OPEN编辑部撰写

「中古屋翻新真正烧钱的，是拆开后才浮现的那些事。」擎森设计总监陈楚扉直言。深耕室内设计多年的他，近年带领团队跨入该领域，观察到屋龄超过30年的中古屋，有超过八成的翻新纠纷，都来自「签约前无法察觉、拆除后才浮现」的隐形问题，主要可归纳成管线老化、防水层失效、结构裂缝、地坪不平，以及樑柱包覆内部受损这五大类型。其中，屋主最容易低估的「基础工程费用」，往往就佔去总预算相当可观的一块，是决定整场翻新成败的真正关键。

（图）擎森设计作品《月白》

一道牆，差点压垮一个家——非看不可的踩雷警讯

近年案件裡，让陈总监印象深刻的，是一户屋龄超过四十年的老公寓。前一手屋主为放大客厅视觉，擅自打掉一道「看似不起眼」的隔间牆，所幸新屋主买下后委託擎森翻新，进场前的评估及时救了整个家。

「那其实不是隔间牆，而是分担部分楼板载重的承重牆。」陈总监说明，当时团队一进门，就发现天花板有明显的斜向裂缝，当下立刻喊停所有后续施工计画。后来紧急追加钢构樑柱补强，预算因此大幅垫高，工期也明显延长。

对他来说，屋况评估是任何设计都取代不了的第一步；前屋主为了视觉效果擅自拆牆，埋下的隐患，很可能就由下一手屋主来承担。也因为团队把「结构先看、美学后谈」摆在第一顺位，擎森设计跨入中古屋领域后，很快就累积起屋主的信任。

（图）擎森团队中古屋翻新现场

藏在装潢下的隐形杀手——签约前根本看不出来的三种地雷

擎森设计累积部分中古屋现场经验后发现，签约前难以察觉其损坏程度、拆除后却频频浮现的问题，有个共通点：全被前一手的装潢盖住。

第一种最常见，是「给排水管线」的老化。30年以上的房屋多半使用镀锌铁管，内壁鏽蚀、管径变窄是常态，但表面被油漆覆盖，从外观根本看不出来，往往等到入住后水压变小、水质变黄、甚至漏水渗漏，问题才会浮现。

第二种是「防水层」老化。浴室、厨房、阳台的防水层都有使用年限，屋主看屋时顶多看到表面磁砖，底层状况完全藏在裡头；一旦失效，水还可能渗进楼下邻居家中，衍生难解的赔偿纠纷。

第三种则是「樑柱裂缝」。前屋主会使用木作天花板、硅酸钙板把樑柱整个包起来，直到拆除当天打开，才看见裡头藏着裂缝、钢筋外露、溷凝土剥落。正因如此，打算买30年以上房子的人，出价前不妨找专业设计师陪同看屋，免得签约后才发现大问题。

（图）擎森设计作品《橡立》

屋主最常低估的一笔费用——看不见的基础工程

实务上，屋主常低估的就是「基础工程」费用。多数人初估时以为它顶多佔总预算的两、三成，实际摊开来算经常超过一半，落差大得惊人。这笔钱涵盖拆除、泥作、水电、防水、结构补强五大类，几乎全是「完工后藏在牆裡」的部分——也正因为平时看不见，编预算时很容易被带过。

拿一般中坪数、屋龄30年以上的住宅为例，光基础工程往往就吃掉大半预算；加上后续的风格设计、柜体、软装、家电，整体规模常超出屋主一开始的心理准备。除了抓出合理总预算，建议再留一笔有弹性的预备金，应付拆除后的突发状况。

「预算抓太紧，屋主后面就会一直在『要不要省』之间挣扎，到头来省下来的地方，常常就是日后最痛的地方。」陈总监说得直接。也因此，擎森在前期沟通会花不少力气帮屋主建立预算分配观念，把钱花在最关键、却不显眼的地方。

（图）擎森团队中古屋翻新现场

拆除见真章——设计师最怕在拆除当天看到的三种状况

第一种，是樑柱出现「顺筋裂」。裂缝一旦沿着钢筋方向延伸，就代表结构可能已受损，得请专业人员到场评估补强，费用明显往上加。第二种，是地坪严重不平；地板高低差过大并不少见，光抓平地坪这一项，泥作成本就会大增。第三种，是顶楼或浴室天花板出现水痕，代表上层或外牆早已长期渗水，防水重做几乎跑不掉，又是一笔不小的追加。

也因为变数防不胜防，擎森在服务流程裡特别设下一道关卡——签约时就跟屋主白纸黑字约好「拆除后二次估价」条款，让双方对追加项目先有共识，后续才不容易起纠纷。

（图）擎森设计作品《初雾》

如果是设计师自己要买中古屋，第一步会做什麽？

「下订之前，先请懂的人看过一次。」总监给的答案很明确——先别急着挑风格、比预算，出价之前，找专业团队陪同看屋。

此时，他会盯紧四个重点：先确认「屋龄与结构状况」，看看是否动过承重牆、有无明显裂缝；其次掌握「管线老化程度」，摸清水管材质、电箱负载、迴路数量；接着检查「防水层状况」，浴室、厨房、阳台、顶楼逐一看过；最后评估「採光、通风是否良好」，留意有无暗房、格局需不需要大动。

「『下订前』发现问题，你还能议价或乾脆不买；『签约后』才发现，就只能含泪追加预算了。」在他看来，出价前花一笔小钱请人陪同看屋，常常能省下后面数倍、甚至数十倍的代价。擎森设计近年投入老宅翻新，正是希望从看屋阶段就提前介入，替屋主把结构、管线、防水这些环节先看过一轮。靠着多年室内设计的实务底子，加上跨入该领域后对细节的严格把关，擎森设计正一步步成为许多人面对老宅难题时，愿意託付的合作伙伴。

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陈楚扉
擎森设计 主持设计师
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